Veřejný průzkum · modelové zadání
Kapitál pro rezidenční projekt: koho prověřit
Developer potřebuje rozlišit, s kým řešit stavební úvěr a s kým zbývající kapitál. Pět veřejných profilů porovnáváme podle účelu peněz a fáze jednoho modelového projektu.
Komerční banka a Raiffeisenbank jsou k prověření pro stavební úvěr. Upvest pro doplňkovou kapitálovou strukturu. Crowdberry dokládá podobný dluhový případ na Slovensku, nikoli shodu s naším pražským projektem. REICO LONG LEASE pro tento záměr vyřazujeme.
Zadání a hranice výběru
- Projekt a fáze
- Modelových 40 bytů v Praze k prodeji. Pozemek v projektové společnosti, pravomocné povolení, příprava výstavby; realizace 24 měsíců.
- Pracovní rozpočet
- Celková potřeba 240 mil. Kč: předpoklad 160 mil. Kč stavebního úvěru, 40 mil. Kč vlastních zdrojů a 40 mil. Kč doplňkového kapitálu.
- Co rozpočet neprokazuje
- Jde o modelové rozdělení, nikoli schválené financování. Tržby z prodeje, předprodeje, daňové dopady, rezerva i splácení musejí projít finančním modelem.
- Co porovnáváme
- Účel kapitálu, rezidenční výstavbu versus dlouhodobý pronájem, geografii a otevřené podmínky. Úrok, dostupnost peněz ani přijatelnou míru dluhu neodhadujeme.
Srovnáváme nabídky bank, platformu s více druhy kapitálu, historický případ doplňkového dluhu a fond s odlišnou strategií. Nejde o pět zaměnitelných nabídek ani pořadí podle ceny. Banky jsou alternativy pro stejnou roli; jejich částky se nesčítají.
Srovnání profilů
| Profil | Veřejný údaj | Posouzení pro zadání | Co ověřit dál |
|---|---|---|---|
| Komerční bankaPrověřit stavební úvěr | Uvádí úvěry na bytové objekty k pronájmu i prodeji a samostatný tým pro projekty od 100 mil. Kč. Zdroj 1: Komerční banka | Účel i modelový rozsah projektu dávají důvod prověřit stavební úvěr. Hranice pro tým není schválený úvěrový limit. | Kolik musí tvořit vlastní zdroje a předprodeje? Přijme banka vedle sebe dalšího věřitele a za jakých podmínek? |
| RaiffeisenbankPrověřit alternativu stavebního úvěru | Projektové financování zahrnuje výstavbu rezidenčních nemovitostí v ČR; popisuje postupné čerpání při stavbě. Zdroj 2: Raiffeisenbank | Relevantní alternativa k hlavnímu úvěru. Zveřejněný popis nezaručuje 160 mil. Kč ani požadovanou splatnost. | Jaká bude struktura zajištění, kontrola rozpočtu, podmínky čerpání a souhlas s doplňkovým kapitálem? |
| UpvestPrověřit doplňkovou strukturu | Zveřejňuje mezaninové a seniorní financování i podílové vstupy do nemovitostních projektů. Uvádí plné vlastnictví Komerční bankou. Zdroj 3: Upvest Zdroj 4: Upvest | Prověřit pro modelových 40 mil. Kč. Dluh a podíl mají odlišná práva; KB a Upvest nelze počítat jako dvě nezávislé skupiny. | Odpovídá velikost a fáze projektu? Jaká entita bude dlužníkem, kdo poskytne kapitál a co dovolí hlavní banka? |
| CrowdberryOvěřit geografii a aktuální mandát | V únoru 2025 popsalo doplňkový dluh vedle banky pro Bottova Residence v Banské Bystrici. Zdroj 5: Crowdberry | Případ dokládá typ struktury. Slovenská nemovitost v pokročilé fázi ale nepotvrzuje financování pražské přípravy výstavby. | Přijímá stejný produkt nové české projekty v této fázi a velikosti? Za jakých podmínek a v jaké měně? |
| REICO LONG LEASEVyřadit pro toto zadání | Strategie se zaměřuje na komerční nemovitosti s dlouhodobým nájmem; uvádí nájemní vztahy nejméně na 10 let. Zdroj 6: REICO | Byty prodávané jednotlivě při dokončení neposkytují požadovaný dlouhodobý nájemní výnos. Shoda s tímto fondem chybí. | Znovu posuzovat jen při podstatné změně projektu. Závěr se týká tohoto fondu, nikoli všech strategií REICO. |
Jak by pokračovala zakázka
Sjednotit finanční model
Připravit čerpání a splácení po měsících, citlivost na cenu a zpoždění, rezervu a doložení vlastních zdrojů. Rozdělení 160 / 40 / 40 mil. Kč je teprve pracovní hypotéza.
Porovnávat stejnou roli kapitálu
Banky porovnat mezi sebou. U doplňkového kapitálu oddělit podřízený dluh od podílu, kontrolních práv a podílu na zisku.
Dohodnout oslovení a podklady
Schválit stručný profil projektu a adresáty. Před předáním citlivých dokumentů domluvit režim sdílení. Nabídky posuzovat až podle skutečných podmínek.
Rozsah této ukázky
Nikdo neposuzoval konkrétní projekt ani nepřislíbil financování. Výše úvěru, sazby, zajištění, vlastní vklad, souhlas hlavního věřitele a dostupný kapitál nejsou potvrzeny. Historický projekt není aktuální nabídkou a uvedené subjekty nejsou partnery ORIGINATION.
Výběr je účelový vzorek, nikoli úplná mapa trhu. Vychází z uvedených primárních veřejných zdrojů; jejich tvrzení nebyla potvrzena nezávislou prověrkou. Modelové zadání nepatří klientovi. Nikoho jsme v rámci této ukázky nekontaktovali. Před použitím v zakázce je třeba zdroje aktualizovat.
Zpracování: ORIGINATION. Kontrola zdrojů: .
Zdroje a datum kontroly
- Komerční banka · Financování nemovitostíDatum vydání neuvedeno · Kontrola zdrojů: 2026-09-14
- Raiffeisenbank · Projektové financováníDatum vydání neuvedeno · Kontrola zdrojů: 2026-09-14
- Upvest · Portfolio investičních produktůDatum vydání neuvedeno · Kontrola zdrojů: 2026-09-14
- Upvest · Schémata financování developera / mezaninový úvěrDatum vydání neuvedeno · Kontrola zdrojů: 2026-09-14
- Crowdberry · Loans to real estate developers / Bottova ResidenceVydáno 2025-02-11 · Kontrola zdrojů: 2026-09-14
- REICO · LONG LEASE / Investiční kritériaDatum vydání neuvedeno · Kontrola zdrojů: 2026-09-14
Podobný průzkum pro vaše zadání
Na úvodní konzultaci zdarma upřesníme zadání. Pro placený průzkum dohodneme výstup, rozsah ověření, termín a pevnou cenu. Oslovení je samostatně dohodnutý krok.