Modelová ukázka · fiktivní zadání a podklady
Prověření rezidenčního projektu
Ekonomický model, právo přístupu a podmínky před koupí pozemku.
Přejít k závěru
Co musí být doloženo, než začneme jednat o ceně pozemku?
Cenový souhlas odložit. Nejdříve doložit právo přístupu a kapacitu sítí; teprve potom použít ekonomický model při jednání.
- Co rozhodlo
- Studie počítá s příjezdem přes samostatný pruh R. Modelový přehled práv k němu neobsahuje smlouvu ani souhlas.
- Dopad
- Zůstatek 19,5 mil. Kč nepředstavuje schválenou cenu. Při růstu nákladů o 10 % se sníží na 11,25 mil. Kč.
- Co zbývá uzavřít
- Kapacitní studie není povolení. Přístup nakreslený ve studii není doložený právní titul.
Výnosy − náklady − rezerva − zvolený zisk
Před náklady nabytí a nezahrnutými daněmi. Změna scénáře neřeší povolení ani přístup.
Podklady a výpočty
Fiktivní demonstrace se syntetickými podklady. Lokalita B ani přístupový pruh R nejsou skutečné parcely. Prověřujeme vazbu mezi kapacitou, právy a ekonomikou. Ceny, plochy a rozpočet jsou modelové vstupy, nikoli tržní zjištění nebo ocenění nemovitosti.
| Varianta | Výnosy | Náklady | Rezerva | Zisk | Zůstatek | Podklad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Základ | 120 mil. Kč | 75 mil. Kč | 7,5 mil. Kč | 18 mil. Kč | 19,5 mil. Kč | P-S04 |
| Cena −5 % | 114 mil. Kč | 75 mil. Kč | 7,5 mil. Kč | 17,1 mil. Kč | 14,4 mil. Kč | P-S04 |
| Náklady +10 % | 120 mil. Kč | 82,5 mil. Kč | 8,25 mil. Kč | 18 mil. Kč | 11,25 mil. Kč | P-S04 |
Zobrazené záznamy: 3
P-F01 / Modelový vstup
Plocha je předpoklad studie.
Studie pracuje s 1 500 m² prodejné plochy. Neobsahuje vydané povolení ani potvrzení závazných ploch. Ekonomika proto ukazuje variantu, ne schválenou kapacitu.
P-S01 · Oddíl 1 / kapacita ↓P-F02 / Otevřená otázka
Přístup je rozhodující otevřená podmínka.
Příjezd vede přes samostatný pruh R. Přehled práv nemá smlouvu ani souhlas k jeho užívání. Z nákresu nelze dovodit, že přístup je zajištěn.
P-S02 · Řádek R / přístup ↓P-F03 / Výpočet
Výnosy nejsou důkazem prodejní ceny.
1 500 × 80 000 Kč = 120 mil. Kč. Cena 80 tis. Kč/m² je vložený předpoklad bez srovnatelných prodejů. Před cenovým závěrem potřebuje samostatné ověření.
P-S04 · Oddíl 1 / výnosy ↓P-F04 / Výpočet
Rezerva má jasný základ.
Náklady mimo pozemek činí 75 mil. Kč. Rezerva 10 % se počítá z těchto nákladů, nikoli z výnosů; v základu tedy 7,5 mil. Kč. Rozpočet nezahrnuje nákup pozemku ani náklady nabytí.
P-S03 · Oddíly 1–2 / rozpočet a výluky ↓P-F05 / Výpočet
Přiměřenost ceny závisí na variantě.
Základ: 120 − 75 − 7,5 − 18 = 19,5 mil. Kč. Cena −5 % dává 14,4 mil. Kč; náklady +10 % dávají 11,25 mil. Kč. V každé variantě se znovu počítá rezerva i zisk podle stejného pravidla.
P-S04 · Oddíl 2 / citlivost ↓P-F06 / Analytický závěr
Další ověření má pořadí.
Nejprve přístup a kapacita sítí, potom potvrzení ploch a rozpočtu. Přehled práv neobsahuje kapacitní stanoviska ani povolení. Začít výběrem prodejní ceny by tyto podmínky nevyřešilo.
P-S02 · Řádky S a P / sítě a povolení ↓Podklady k rozboru
Následující dokumenty jsme vytvořili pro tuto modelovou situaci. Podporují závěry uvnitř ukázky; nedokládají skutečnou firmu, investora ani nemovitost.
P-S01 / 2026-09-01Modelová kapacitní studie
Modelový dokument · Oddíly 1–2 / schéma
Syntetický dokument. Lokalita B: modelový rezidenční projekt s 1 500 m² prodejné plochy. Schéma vyznačuje stavební plochu B, samostatný přístupový pruh R a bod napojení S. Příjezd přes R je předpokladem studie. Dokument nepotvrzuje vlastnictví pruhu, právo jeho užívání, kapacitu sítí ani vydané povolení. Nejde o skutečnou mapu či projektovou dokumentaci; plocha B není totožná s prodejnou podlahovou plochou.
P-S02 / 2026-09-01Modelový přehled práv a otevřených podmínek
Modelový dokument · Řádky B, R, S a P
Syntetický dokument. B: hlavní plochu modelově drží Vlastník B; nabývací podklad není součástí ukázky. R: samostatný přístupový pruh mimo modelové vlastnictví Vlastníka B; smlouva k užívání ani souhlas nejsou přiloženy. S: kapacita napojení a náklady přípojky nepotvrzeny. P: není přiloženo vydané povolení. Závěr přehledu: studie předpokládá řešení, které dostupný modelový soubor práv zatím nedokládá.
P-S03 / 2026-09-01Modelový rozpočet projektu
Modelový dokument · Oddíly 1–2
Syntetický dokument. Náklady mimo pozemek v mil. Kč: výstavba 58; projekt a příprava 8; financování 4; prodej 3; koordinace a přípojky 2. Celkem 75. Rezerva se přidává samostatně jako 10 % těchto nákladů. Přípojky jsou pouze předpokládané, nikoli smluvně potvrzené. Pozemek, náklady nabytí a nezahrnuté daně se odečítají ze zůstatku. Všechny částky jsou modelovány bez DPH. Harmonogram čerpání není doložen.
P-S04 / 2026-09-01Model výnosů a citlivosti
Modelový dokument · Oddíly 1–2
Syntetický dokument. Vstupy: plocha 1 500 m², cena 80 000 Kč/m² bez DPH; srovnatelné prodeje nejsou přiloženy. Ziskový požadavek vlastníka modelu: 15 % výnosů. Zůstatek = výnosy − náklady − 10 % nákladů − 15 % výnosů. Základ: 120 − 75 − 7,5 − 18 = 19,5 mil. Kč. Cena −5 %: 114 − 75 − 7,5 − 17,1 = 14,4. Náklady +10 %: 120 − 82,5 − 8,25 − 18 = 11,25.
Co ověřit před dalším krokem
- 01
Doložit přístup a napojení.
Odpovědnost: Právní a technický tým
Co uzavře otázku: Dokument k užívání pruhu R, potvrzení kapacity sítí a rozsahu nákladů přípojky.
- 02
Potvrdit kapacitu a rozpočet.
Odpovědnost: Projektant a rozpočtář
Co uzavře otázku: Doložené plochy, stav povolování a rozpočet se stejnými hranicemi nákladů jako model.
- 03
Přepočítat limit pro jednání.
Odpovědnost: Investor a analytik
Co uzavře otázku: Ověřené vstupy výnosů, nákladů a daní; dohodnutá rezerva, zisk a podmínky případné nabídky.
Proberme vaše zadání
Probereme vaše kritéria a podklady. Navrhneme konkrétní výstup, termín a pevnou cenu. První konzultace je zdarma.